题目内容（请给出正确答案）

[单选题]

房地合一评估采用收益法时，下列关于确定收益期限的说法中正确的是（)。

A.以土地使用权的剩余年限为准

B.孰长为准

C.以建筑物的剩余寿命剩余经济寿命为准

D.孰短为准

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第1题

随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。这是建筑物评估原则中的()。

A.替代原则

B.最有效使用原则

C.供需原则

D.房地合一原则

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第2题

按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述（)是正确的。A．监测点价格须反映

按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述()是正确的。

A．监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况，评估时可直接按土地实际成交价格确定

B．监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估

C．取路线价法、市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格

D. 2008施年度地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日

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第3题

在土地估价中，修正体系的科学性是基准地价系数修正法估价结果准确性的决定性因素。按照《城镇土地估价规程》的要求，下列关于基准地价系数修正系数编制的做法不正确的是()。

A.在基准地价修正系数表验证时，计算得到宗地实际地价与评估地价的价差范围为-120%～+13%，则表明修正系数符合要求

B.通过土地定级总分值编制基准地价修正系数时，地价修正幅度的确定以实际土地收益为依据计算

C.级别修正幅度计算时，好、较好、一般对应的土地收益分别以A、B、C表示，则三者的修正幅度顺序分别为：(A-C)×100%/C、(A-C)×100%/2C和0%

D.在确定级别修正幅度阶段，采用聚类分析法和图示法需对资料进行组团分析

E.引用特尔斐法确定的土地定级因素权重值作为各地价影响因素修正幅度计算时的权重

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第4题

采用资产基础法和收益法评估具有控制权的股权价值，确定最终评估结论时，需要考虑的具体问题有（)。

A.收益法与资产基础法评估结果不一致时，应调整资产基础法相关资产评估值

B.收益法评估结果小于资产基础法评估结果时，应判断企业经营性资产是否存在经济性贬值

C.收益法与资产基础法评估结果不一致时，应调整收益法溢余资产范围

D.收益法评估结果大于资产基础法评估结果时，应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值

E.应当考虑两者的评估对象与评估范围的一致性

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第5题

下列关于长期股权投资评估，正确的有（)。

A.亏损被投资企业不能采用收益法评估

B.采用收益法评估，也应关注评估范围内的重要资产和负债

C.应多关注被投资企业重要可识别账外资产和或有负债

D.不能考虑被投资企业分红政策的特殊约定对评估的影响

E.子母公司存在关联交易的，被投资企业不能评估

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第6题

采用收益法评估机器设备需要具备的前提条件是（)。

A.符合市场条件

B.设备的获利能力和折现率能够确定

C.市场有效

D.评估对象与市场参照物是相似的或可比的

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第7题

运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受（)的限制。A．土地收益B．市场变化C．

运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受()的限制。

A．土地收益

B．市场变化

C．城市规划

D．开发前景

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第8题

关于股息、红利等权益性投资收益，下列说法中正确的有（)。

A.税法规定：股息、红利等权益性投资收益，指持有期间分回的收益

B.会计规定：会计上对持有期间收益和转让时的收益都通过投资收益核算

C.税法上要区分持有期间收益属于权益性投资收益，转让收益属于财产转让收入，属于两类不同的收入

D.税会差异：会计上按照权益法核算的投资收益，要做纳税调整

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第9题

下列关于投资价值和市场价值的说法中，错误的是（)。A．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得

下列关于投资价值和市场价值的说法中，错误的是()。

A．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税

B．评估市场价值时，对未来净收益的估计要客观

C．评估投资价值所采用的折现率，是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率

D．物业的投资价值大于或等于其市场价格，是投资者投资行为(或交易)能够实现的基本条件

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第10题

（一）下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。1.确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似．规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元／m2，比准租金B= 311. 50元／m2，比准租金C=280. 88元／m2。根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金=(295. 60+311. 50+280. 88)元／m2÷3=295. 99元／m22．计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积为9 015 m2）房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9 015 m2×295. 99元／m2=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费一房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／m2，耐用年限60年，残值率为0。房屋出租维修费一房屋重置价×2%=9 015 m2×750元／m2×2%=135225元(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。旁屋年保险费一房屋重置价×0.2%= 9 015 m2×750元／m2×0. 2%=13522元(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。房产税一房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税一房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元税金合计一房产税十营业税=(206162+106734)元=362896元(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。房屋年折旧费一房屋重置价×（1-残值率）／剩余使用年期=9 015 m2×750元／m2×（1－0）/35=19 3179元(6)房地出租年总费用一管理费十维修费十保险费十税金十房屋年折旧费=(64040十135225+13522+362896 +193179)元=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益一房地出租年总收益一房地出租年总费用=(2134680-768862)元=1365818元5．计算土地纯收益(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。房屋现值一房屋重置价×房屋成新度=9015 m2×750元／m2×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938元×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益= (1365818-507094)元=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益／土地还原利率×[1-1／（1+土地还原利率）使用年期]= 858724／8 %×[1-1／(1+8%)35]元=10008428元土地单价=10008428元/2504. l m2=3996. 82元／m2（注：土地面积为2504. I m2）请根据上述报告片断回答以下问题：1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看,缺少哪些方面的说明？2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些？4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是()。（只有一个选项正确，并请填在括号内）

A.替代原则

B.最有效使用原则

C.预期收益原则

D.贡献原则

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第11题

确定公允价值时，应当将收益法中现金流量折现法作为主要评估方法，并选择其他分属于不同估值技术的估值方法进行校验。（）

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