题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

在土地估价的原则中，（)原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。

在土地估价的原则中，()原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。

A．平等

B．均价

C．分配

D．替代

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第1题

应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算

待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的()。

A．供给与需求原则

B．报酬递增递减原则

C．替代原则

D．协调原则

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第2题

在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、（）和实际已开发程度确定。 A．估价原则B

在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、（）和实际已开发程度确定。

A．估价原则

B．估价目的

C．估价方法

D．估价程序

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第3题

在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（)四者的内在联系。A．估价原则 B．估价方法C

在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和()四者的内在联系。

A．估价原则

B．估价方法

C．不动产自身状况

D．不动产市场状况

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第4题

某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该三建工程建筑主体框架于8年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法()不正确。

A.因业务繁忙，土地估价机构只安排1名估价师甲某进行现场勘察并填写《土地现场勘察表》

B.土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署

C.估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据《建设工程规划许可证＞等资料确定

D.因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30%为原则，由估价师按经验判断确定并扣除土地使用权出让金

E.建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况基本良好，无须进行特殊处理”

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第5题

土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的（)。A．

土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的()。

A．替代原则

B．最有效利用原则

C．公开、公平原则

D．独立性原则

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第6题

遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（）为前提估价

A.合法产权

B.合法使用

C.合法处分

D.合法交易

E.最佳使用

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第7题

土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在（）中价格及相关参数求取中可以应用。

A.收益还原法

B.成本逼近法

C.剩余法

D.路线价法

E.基准地价系数修正法

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第8题

在保险公估活动原则中，（)要求保险公估人员在开展业务时要把方方面面的问题考虑周全。A．独立性原

在保险公估活动原则中，()要求保险公估人员在开展业务时要把方方面面的问题考虑周全。

A．独立性原则

B．客观性原则

C．全面性原则

D．科学性原则

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第9题

在保险公估活动原则中，要求保险公估人员在开展业务时要把方方面面的问题考虑周全的原则是（）。A.

在保险公估活动原则中，要求保险公估人员在开展业务时要把方方面面的问题考虑周全的原则是（）。

A.独立性原则

B.合作性原则

C.全面性原则

D.客观性原则

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第10题

（一）下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。1.确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似．规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元／m2，比准租金B= 311. 50元／m2，比准租金C=280. 88元／m2。根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金=(295. 60+311. 50+280. 88)元／m2÷3=295. 99元／m22．计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积为9 015 m2）房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9 015 m2×295. 99元／m2=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费一房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／m2，耐用年限60年，残值率为0。房屋出租维修费一房屋重置价×2%=9 015 m2×750元／m2×2%=135225元(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。旁屋年保险费一房屋重置价×0.2%= 9 015 m2×750元／m2×0. 2%=13522元(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。房产税一房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税一房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元税金合计一房产税十营业税=(206162+106734)元=362896元(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。房屋年折旧费一房屋重置价×（1-残值率）／剩余使用年期=9 015 m2×750元／m2×（1－0）/35=19 3179元(6)房地出租年总费用一管理费十维修费十保险费十税金十房屋年折旧费=(64040十135225+13522+362896 +193179)元=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益一房地出租年总收益一房地出租年总费用=(2134680-768862)元=1365818元5．计算土地纯收益(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。房屋现值一房屋重置价×房屋成新度=9015 m2×750元／m2×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938元×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益= (1365818-507094)元=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益／土地还原利率×[1-1／（1+土地还原利率）使用年期]= 858724／8 %×[1-1／(1+8%)35]元=10008428元土地单价=10008428元/2504. l m2=3996. 82元／m2（注：土地面积为2504. I m2）请根据上述报告片断回答以下问题：1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看,缺少哪些方面的说明？2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些？4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是()。（只有一个选项正确，并请填在括号内）

A.替代原则

B.最有效使用原则

C.预期收益原则

D.贡献原则

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