在估价中,土地开发程度一般根据待估宗地条件、()和实际已开发程度确定。 A.估价原则B
在估价中,土地开发程度一般根据待估宗地条件、()和实际已开发程度确定。
A.估价原则
B.估价目的
C.估价方法
D.估价程序
在估价中,土地开发程度一般根据待估宗地条件、()和实际已开发程度确定。
A.估价原则
B.估价目的
C.估价方法
D.估价程序
(一)下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值,同时为正在办理的土地抵押提供价格依据
五、估价依据
1.《中华人民共和国土地管理法》
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
3.《城镇土地估价规程》
4.土地估价委托书
5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
六、估价基准日
2009年12月31日
七、估价日期
2009年12月30日至2010年1月5日
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中,开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整,用途为商业用地,容积率为3.6,使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上,确定估价结果为:
评估土地面积:2504. 1 m2;
单位面积地价:4069. 07元/m2;
总地价:10189358元;
大写:壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权,并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合,能满足目前经营的正常进行,保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序,符合国家、地方的有关法律,法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据,不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内,若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化,估价结果应作相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字
1.土地估价师签字:×××土地估价师资格证书号:×××××××××
2.土地估价师签字:×××土地估价师资格证书号:×××××××××
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字:×××
(土地估价机构公章)
2010年1月5日
请根据上述内容回答以下问题:
1.在“估价目的”一项中,关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。
2.针对上述评估目的,有人认为股权转让是股东内部的事情,不需要对土地资产进行评估,此观点是否正确?请阐述你自己的看法。
3.土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?
4.在“地价定义”一项中,设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是 ()(只有1个选项)。
A.评估对象的规划开发程度
B.评估对象的实际开发程度
C.根据委托方要求划定的开发程度
D.根据资产评估要求界定的开发程度
5.在“需要特殊说明的事项”一项中,假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指()只有1个选项)。
A.估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
B.估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
C.可能存在的不实情况会影响土地估价结果
D.委托方应该承担资料不实的责任
6.假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时,根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据,不能用于其他用途”的规定。说明理由。
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值,同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《城镇土地估价规程》。
(4)土地估价委托书。
(5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。
六、估价基准日
二○○五年十二月三十一日。
七、估价日期
二○○五年十二月三十日至二○○六年一月五日。
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于二○○五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中,开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整,用途为商业用地,容积率为 3.6,使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上,确定估价结果为以下内容。
评估土地面积:2504.1m2。
单位面积地价:4069.07元/m2。
总地价:10189358元。
大写:壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权,并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合,能满足目前经营的正常进行,保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序,符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方XX公司股权转让核定土地价值提供依据,不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内,若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化,估价结果应作相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字
(1)土地估价师签字:×××土地估价师资格证书号:×××××××××
(2)土地估价师签字:×××土地估价师资格证书号:×××××××××
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字:×××
(土地估价机构公章)
二○○六年一月五日
请根据上述内容回答以下问题。
1.在“估价目的”一项中,关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。
2.针对上述评估目的,有人认为股权转让是股东内部的事情,不需要对土地资产进行评估,此观点是否正确?请阐述你自己的看法。
3.土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?
4.在“地价定义”一项中,设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是()(只有1个选项)。
A.评估对象的规划开发程度 B.评估对象的实际开发程度
C.根据委托方要求划定的开发程度 D.根据资产评估要求界定的开发程度
5.在“需要特殊说明的事项”一项中,假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指•()(只有一个选项)。
A.估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
B.估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
C.可能存在的不实情况会影响土地估价结果
D.委托方应该承担资料不实的责任
6.假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时,根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据,不能用于其他用途”的规定。说明理由。
A.交易案例的用途与待估土地应相同
B.交易案例的开发程度与待估土地完全一致
C.交易案例一般需为正常交易,如果不是正常交易,应能够修正到正常交易价格
D.交易案例的交易时间不应超过五年
E.交易案例的交易类型与估价目的相符
A.矿区用地价格评估,宗地外开发程度依政府投资实际配套状况设定
B.当同一区域内估价对象宗地较多,且条件类似的比较案例较少,可选择相同的比较 案例比较修正所有待估宗地的价格
C.某企业享有价格优惠政策取得一宗土地,估价时土地取得费取实际成交优惠价
D.某企业取得一宗土地后投入大量资金用于清除原遗留的化学有毒物质,该费用在估 价时计入土地开发费
E.高新技术企业用地的土地增值收益较普通工业用地高
A.供给与需求原则
B.报酬递增递减原则
C.替代原则
D.协调原则
(一)方法选择
根据《城镇土地估价规程》的要求,此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价,然后在两种方法的估价结果上,结合土地市场价格水平,采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中,前三宗土地在同一个区域之内,均为生产经营配套的附属设施用地用途,具有很强的相似性,可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地,单独选择方法估价。
根据估价目的和估价原则,前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价,第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价,理由如下:
(1)本次估价目的为企业重组改制,需要确定土地资产的独立市场价值,前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动,且完全具有交易条件,估价应该优先选择市场比较法。分析估价师诟查的资料,前三宗地所在区域具有类似的市场交易,并且发生在近期1至2年之内,可以作为比较案例使用,所以具备采用市场比较法估价的条件。
(2)第四宗地用途为工业,是2005年新征的土地,周边也是大规模新开发的土地,但市场并不发育,专业人士对该地区土地价值的看法,更多体现在土地取得及开发成本和未来市场增值,所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地,估价师调查也收集到周边很多新的征地案例,采用成本逼近法具有可行性。
(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析,前三宗地位于A市中心区域,第四宗地位于A市城乡结合部,均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析,在估价时点,四宗地所在的商场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本没定,匹配性好,具有一定的替代性。
估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查,情况表明,A市基准地价由A市政府于2007年1月公布,文件名称为<A市人民政府关于印发<A市国有土地有偿使用规定>的通知》,文号为(A政发厂[2007]19号).在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整.也没有大的市场变化,其现时性较好,完全可以据此进行宗地估价。另外,从本次估价目的看,交易量规模较大,并且竞争性一般,对市场未来要求一定的稳定性,这与基准地价的特点很接近,所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。
估价中未能采用假设开发法和收益还原法,理由如下:
前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地,没有直接的收益,市场收益性特征不强,找不到具有替代性用地或者收益,并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系,难以判断和确定其土地收益或整体收益,因此不宜采用收益还原法估价.也不具备采用收益还原法估价的条件。第四宗地由于刚刚开发完成,尚未正式投入使用,设备等也刚刚开始安装,没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业,无法确定替代的收益,所以也不适合采用收益还原法估价,也不具备采用收益还原法估价的条件。由于四宗地的估价目的均为企业重组改制,不改变未来土地使用条件,不属于投资开发的土地,对于预期的开发价值难以判断,不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区,不属于新开发完成区,因此不适宜运用成本逼近法评估。
本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下:
(1)市场比较法的基本原理
市场比较法,是根据市场中的替代原理,将估价对象与具有替代性的,且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正。以此估算估价对象客观合理价格的方法。其计算公式为
V=VBABCD
式中V一一估价宗地价格;
VB——比较实例价格;
A——估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B——估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C——估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D——估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。
(2)基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
基准地价系数修正法计算公式为
宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+∑Ki)×相关修正系数
式中 ∑Ki——影响地价的个别因素修正系数之和。
(3)成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为
土地价格=土地取得费+土地开发费十土地税费十投资利息十投资利润十土地增值收益式中土地取得费——征收农地或者购买土地的费用,包括土地补偿和人员安置补偿及相关 税费;
土地开发费一一为使土地达到能够使用状况的改良投入,比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;
土地税费——征地中发生的相关税费,比如耕地占用税、菜田基金等等,各地不同;
投资利息——土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息,是 一种机会利息,或者是利息损失,开发商或土地购买者并不需要另外支付;
投资利润——以土地取得费及土地开发费的投入量为基础,按照土地开发市场平均收益率计算的利润;
土地增值收益——集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值,以土地取得费及土地开发费为基础计算。
(二)估价过程(略)
……”
问题(每小题3分):
1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解,用最简洁的语言进行总结,估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?
2.从上述内容看,一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?
3.以上述内容为基础,用简短的语言说明,决定选择基准地价系数修正法估价之前,一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?
4.上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中,关于土地增值收益的来源,一般表现在哪几个方面?
5.在基准地价系数修正法计算公式中,除正常的个别因素修正外,还有相关修正一项,根据你的经验,一般包括哪些方面的内容?
估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后,估价人员应开展的工作为()。
A.要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证,明确估价对象位置、宗地号等情况
B.选择适宜的估价方法进行初步地价测算
C.与委托方商讨确定土地估价基准日,准备撰写估价报告
D.就转让价格预期征求委托方意见,选择适宜的估价方法进行地价测算
“(一)采用成本逼近法估价
1.土地取得费
估价师调查了估价对象所在区域征收同类用地所支付的土地取得费用案例,计算平均值为92. 25元/m2。根据当地制定的征地区片价,估价对象所在区片的补偿标准为80元/m2,考虑到估价对象的具体位置和条件,确定估价对象土地取得费为90元/m2。
2.有关税费
A.土地管理费
根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([1995]×财农字第82号)规定,“土地管理费按征地费总额的2%征收”,确定估价对象土地管理费为1.8元/m2。
B.耕地占用税
根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[198 7]119号),耕地占用税为8元/m2。
C.耕地开垦费
根据《××省土地管理条例》第29条,10~15元/m2的征收范围,本次评估过程中,按10元/m2征收耕地开垦费。
有关税费=A+B+C=19.8元/ m2
3.土地开发费
估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态,根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》,并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况,确定土地开发费用为85元/m2。
4.投资利息
投资利息的本质是体现资金的时间价值,在取得土地及开发过程中,资金的投入应考虑其时间价值,在土地评估中投入资金的利息应计人投资成本。
通过调查了解,平均开发期限确定为1年,投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%,土地取得费及税费为一次性投入,土地开发费用为均匀投入,投资利息计算如下投资利息=(土地取得费十有关税费)×开发周期×6. 12%+土地开发费×开发周期×1/2 ×6.12%
=[(90-1-19.8)×l×6.12%+85×1×1/2×6.12%]元/m2
=9. 32元/m2
5.投资利润
通过调查当地土地开发及投资状况,成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况,工业用地开发的利润率一般为10%左右,则估价对象投资利润为
投资利润=(土地取得费十有关税费十土地开发费)×10%
=19. 48元/m2
6.土地增值收益
根据土地管理部门提供的资料,当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10%~30%计,考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度,本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式
土地增值收益=(土地取得费十土地开发费十有关税费十投资利息十投资利润)×15%=33. 54元/m2
7.无限年期土地使用权价格
该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为
土地单价=l+2+3+4+5+6 =(90 -1-19.8+85+9. 32 -1-19. 48+33.54)元/m2
=257.14(元/m2)
8.区位修正
成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格,有必要对其进行微观区位因素修正。
根据估价人员认为,对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当,综合分析后确定,区位修正系数确定为6. 64%。
则:区位修正后土地使用权价格=257.14×(1+6.64%)元/m2
=274. 21元/m2
9.有限年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式:VN—Vn[1-1/(1十r)N]
式中VN——估价对象N年期土地使用权价格(元/m2);
Vn——一无限年期土地使用权价格(元/ m2);
r——土地还原率取6%(按估价基准日中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2. 52%,综合考虑通货膨胀,再加上一定的风险因素调整值,按6%计);
N——剩余土地使用年期。
运用上述公式,有限年期土地使用权单价=253.3元/m2。
……”
问题(每小题3分):
1.成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价,也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带±地,或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地,请根据土地现状分类标准二级类,列举除工业用地以外的,至少5个适用成本逼近法估价的地类。
2.上述案例在计算土地取得费用时,使用的是案例综合数据.在实际操作中,需要对案例的数据进行分解归类分析,依照现行法律,上述案例数据可以分解为哪几大类?
3.上述案例中,土地取得费的计算结果要高于征地区片价,请从区片价的特点简述可能的原因。
4.上述案例中确定的土地开发费用为85元/m2,实际上是由多个单项工程支出构成,请列 出土地开发中可能的单项工程。
5.上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系,请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。