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题目内容（请给出正确答案）

[多选题]

在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率（）。

A.安全利率加风险调整法

B.风险分析法

C.经验判断法

D.纯收益与价格比率法

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更多“在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采…”相关的问题

第1题

待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％。建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。

A.61667

B.925000

C.789950

D.58041

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第2题

（一）下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。1.确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似．规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元／m2，比准租金B= 311. 50元／m2，比准租金C=280. 88元／m2。根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金=(295. 60+311. 50+280. 88)元／m2÷3=295. 99元／m22．计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积为9 015 m2）房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9 015 m2×295. 99元／m2=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费一房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／m2，耐用年限60年，残值率为0。房屋出租维修费一房屋重置价×2%=9 015 m2×750元／m2×2%=135225元(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。旁屋年保险费一房屋重置价×0.2%= 9 015 m2×750元／m2×0. 2%=13522元(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。房产税一房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税一房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元税金合计一房产税十营业税=(206162+106734)元=362896元(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。房屋年折旧费一房屋重置价×（1-残值率）／剩余使用年期=9 015 m2×750元／m2×（1－0）/35=19 3179元(6)房地出租年总费用一管理费十维修费十保险费十税金十房屋年折旧费=(64040十135225+13522+362896 +193179)元=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益一房地出租年总收益一房地出租年总费用=(2134680-768862)元=1365818元5．计算土地纯收益(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。房屋现值一房屋重置价×房屋成新度=9015 m2×750元／m2×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938元×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益= (1365818-507094)元=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益／土地还原利率×[1-1／（1+土地还原利率）使用年期]= 858724／8 %×[1-1／(1+8%)35]元=10008428元土地单价=10008428元/2504. l m2=3996. 82元／m2（注：土地面积为2504. I m2）请根据上述报告片断回答以下问题：1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看,缺少哪些方面的说明？2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些？4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是()。（只有一个选项正确，并请填在括号内）

A.替代原则

B.最有效使用原则

C.预期收益原则

D.贡献原则

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第3题

（二）M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000 m2，占用土地面积为12480 m2，该写字楼除l0000m2自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经调查，该写字楼所占土地为2005年11月1日取得使用权的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2006年11月1日建成，当时建筑造价为2300元／m2（建筑面积），房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元／m2。（建筑面积），比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%．维修费为重2%的2%，管理费为年租金的3%（以实有建筑面积计算，不考虑空置），年保险费为重置价的0．2%，房产税为原造价70%的1. 2%。目前该类物业的建筑造价为2500元／m2，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。根据以上资料，回答56～60小题的问题。根据上述资料测算的该土地于2009年11月1日的单位面积地价为()元／m2。

A.7694

B.6165

C.6334

D.5986

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第4题

一般而言，以下还原利率最高的是（)。A．承租土地使用权还原利率B．土地还原利率C．建筑物还原利率D．综

一般而言，以下还原利率最高的是()。

A．承租土地使用权还原利率

B．土地还原利率

C．建筑物还原利率

D．综合还原利率

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第5题

（一）A城市有一宗国有建设用地，占地面积为l000 m2，土地使用者于2001年以行政戋，互一式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500 m2的办公楼，现全部用于出租。A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，可收取押金60万元。(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为。建筑物重置价为4000元／m2。(3)当地土地还原率为6%,建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。请根据上述内容，回答51～55小题的问题。评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有()。

A.收益还原法

B.剩余法

C.市场比较法

D.成本逼近法

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第6题

求取土地收益及确定()是收益还原法的关键。

A.土地还原率

B.土地租金

C.经营费用

D.投资利率

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第7题

下列应作为土地估价委托合同约定条款的有（）。

A.本项评估是为甲方以土地使用权作价入股提供价格参考

B.经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日

C.本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限为50年

D.甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方

E.乙方评估价格水平应满足甲方的意愿

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第8题

待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定

建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。

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第9题

（二）以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断（标注“略“的为正常内容），阅读后回答所提问

题。

“（一）采用成本逼近法估价

1.土地取得费

估价师调查了估价对象所在区域征收同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92. 25元／m2。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m2。

2．有关税费

A．土地管理费

根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》（[1995]×财农字第82号）规定，“土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元／m2。

B．耕地占用税

根据《××省耕地占用税实施办法》（×政[198 7]119号），耕地占用税为8元／m2。

C．耕地开垦费

根据《××省土地管理条例》第29条，10～15元／m2的征收范围，本次评估过程中，按10元／m2征收耕地开垦费。

有关税费=A+B+C=19.8元/ m2

3．土地开发费

估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m2。

4．投资利息

投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计人投资成本。

通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下投资利息=（土地取得费十有关税费）×开发周期×6. 12%+土地开发费×开发周期×1／2 ×6.12%

=[(90-1-19.8)×l×6.12%+85×1×1／2×6.12%]元／m2

=9. 32元／m2

5．投资利润

通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为

投资利润=（土地取得费十有关税费十土地开发费）×10%

=19. 48元／m2

6．土地增值收益

根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格（土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的10%～30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式

土地增值收益=（土地取得费十土地开发费十有关税费十投资利息十投资利润）×15%=33. 54元／m2

7．无限年期土地使用权价格

该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为

土地单价=l+2+3+4+5+6 =(90 -1-19.8+85+9. 32 -1-19. 48+33.54)元／m2

=257.14（元／m2）

8．区位修正

成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。

根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6. 64%。

则：区位修正后土地使用权价格=257.14×(1+6.64%)元／m2

=274. 21元／m2

9．有限年期土地使用权价格

根据有限年期地价测算公式：VN—Vn[1-1／(1十r)N]

式中VN——估价对象N年期土地使用权价格（元／m2）；

Vn——一无限年期土地使用权价格（元/ m2）；

r——土地还原率取6%（按估价基准日中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2. 52%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6%计）；

N——剩余土地使用年期。

运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3元／m2。

……”

问题（每小题3分）：

1．成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带±地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。

2．上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据．在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类？

3．上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。

4．上述案例中确定的土地开发费用为85元／m2，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。

5．上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。

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第10题

可以作为确定土地还原利率的依据有()。

A.借贷利息率

B.存款利息率

C.各行业投资收益率

D.不动产租金资料

E.土地开发及建筑成本资料

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