某小区建筑面积100万M2，2008年开发商没有进行招、投标，自己成立了物业公司，直接接管该小区。请分析：（1）开发商作法是否合适？（2）根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标、投标管理暂行办法》，开发商应受到怎样的处理？（3）什么情况下，可以采用不招聘物业管理公司？

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第1题

某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元／m2，根据国土资源部《关于发布实施＜全国工

业用地出让最低价标准＞的通知》（国土资发[2006]307号)的规定》这市工业用地出让最低限价为284元／m2，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则某出让价格不得低于()元／m2。

A．210

B．240

C．284

D．300

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第2题

4500m2某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为 4500 m2，用

途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15600 m2，其中地下两层，地下2层l000m2为设备层；地下1层l000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积为4000 m2，5～16层为住宅，面积为9600 m2，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元／m2，销售税费为售价的9%;商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／m2，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为2500元／m2，住宅为2000元／m2，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8.5%。

试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。

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第3题

某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公

司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。

试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。

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第4题

某小区庭院内半地下车库，总高9m，建筑面积2350㎡，计费划类时应为（）。

A.一类

B.二类

C.三类