首页 > 建筑工程类考试> 土地估价师

题目内容（请给出正确答案）

[多选题]

若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，()万元银行可以接受。

A.25

B.37

C.45

D.50

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第1题

甲企业因进行改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果

为200万元。时隔三个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价入股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是()(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在三个月内的变化幅度为+1.0%)。

A．估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格

B．评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求

C．估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告

D．如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估

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第2题

请教：2007年土地估价师（土地估价理论与方法）真题试卷第4大题第14小题如何解答？

【题目描述】

该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。A．13456

B．14019

C．15216

D．18776

【我提交的答案】： C

【参考答案与解析】：

正确答案：B

答案分析：

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第3题

经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准

日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是()。

A．该地块的最佳土地用途为住宅

B．出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误

C．按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高

D．投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险

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第4题

土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元／m2（建筑面积），剩余法评估结果为3100元／m2（建筑面积），银行乙经综合分析，决定贷款500万元．要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是()：

A.可建议增加抵押物的期限

B.可建议扩大抵押物的权限

C.可建议增加抵押物的建筑面积

D.可建议增加其他抵押物

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第5题

某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方千米为2亿元，土地开发费平均每平方千米为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有()。

A.收益还原法

B.市场比较法

C.剩余法

D.成本逼近法

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第6题

某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流下

降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为()万元(假设其收益为客观收益)。

A．450

B．475

C．500

D．550

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第7题

若甲企业于2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权，缴纳土地出让金780万元，现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续，则对应补交土地出让金的表述正确的是()。

A.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格

B.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减已缴纳的780万元

C.以2008年1月1日为估价基准日，估价时设定各用途土地使用年限分别为工业50年、商业40年、住宅70年。

D.估价时建筑容积率设定为0.94

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第8题

（一）A城市有一宗国有建设用地，占地面积为l000 m2，土地使用者于2001年以行政戋，互一式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500 m2的办公楼，现全部用于出租。A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，可收取押金60万元。(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为。建筑物重置价为4000元／m2。(3)当地土地还原率为6%,建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。请根据上述内容，回答51～55小题的问题。评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有()。

A.收益还原法

B.剩余法

C.市场比较法

D.成本逼近法

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第9题

某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

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