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题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建

筑物的成新率为81.4%。（）

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第1题

某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）万元。（说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期）

A.4091

B.4182

C.4250

D.5000

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第2题

某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000m2，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80%；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/m2；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5；⑤房屋重置价格2000元/m2，耐用期50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/m2)、保险费(按使用面积计，每年32元/m2)；⑦房地产综合还原率为10%。根据上述情况回答以下问题。如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为()层。

A.2

B.5

C.10

D.15

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第3题

（二）某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边，面积为500 m2，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限为50年。目前该地块内有一座9 00 m2砌体结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为2000元／m2，目前重置价格为2500元／m2。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月50元／m2（建筑面积），每年需支付的总费用约80元／m2（建筑面积）。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答56～60题。如果没有其他损失和市场波动的考虑，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益为 ()万元。

A.43. 74

B.48.6

C.54

D.36

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第4题

某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边，面积500m2，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m2砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为2000元/m2，目前重置价格为 2500元/m2。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月50元/建筑m2，每年需支付的总费用约80元/建筑m2。假定土地还原率和房屋卒原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。如果不考虑其他损失和市场波动，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益计算结果为()万元。

A.48.6

B.43.74

C.54

D.36

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第5题

现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1993年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%；(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；(3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有()。

A.收益还原法

B.市场比较法

C.剩余法

D.成本逼近法

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第6题

某钢筋混凝土结构的写字楼，于2004年8月建成，当时工程造价2000元/平方米，经济耐用年限为60年，土地使用权性质

为出让，于1998年8月取得，土地使用权年限为50年。2008年8月，该类建筑物的重置价格为4000元/平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%。每年需支付的管理费用为年租金的2%，年维修费用为建筑物重置成本的1%，其他税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2008年8月的价格。

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第7题

现有一建筑物为砖混结构，建筑面积为1000m2，1990年11月1日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价

2000元/m2，耐用年限为50年，残值率为2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为()万元。

A．197

B．161

C．160

D．150

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第8题

某商业用地土地使用权出让年限为40年，建设期为2年，建筑物耐用年限为60年，土地使用出让年限与建设期起始日期相同。在计算建筑物成新率时，该建筑物的耐用年限应为()年。

A.38

B.40

C.42

D.58

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第9题

某建筑物占地面积为1500平方米，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为0，重置价格为2000元/平方米，则该建筑物的现值为()万元。

A.300

B.257

C.900

D.943

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第10题

（二）2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。第 100 题该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

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