题目内容
（请给出正确答案）
A.企业自身商业用房经营收益、成本支出等资料
B.土地开发过程中的成本费用、利息、利润及增值收益资料
C.过去1年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化情况
D.各经营期的房屋出租应交税金
E.各经营期的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费
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A.企业自身商业用房经营收益、成本支出等资料
B.土地开发过程中的成本费用、利息、利润及增值收益资料
C.过去一年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化情况
D.各经营期的房屋出租应交税金
E.各经营期的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元／m2，收益还原法的评估结果为970元／m2。
试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果？简述理由。
A.加权平均法
B.直接取市场比较法的评估结果
C.直接取收益还原法的评估结果
D.简单算术平均法
（一）方法选择
根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价；第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。
根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：
(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师诟查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。
(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来市场增值，所以适合采用成本逼近法估价；由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。
(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的商场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本没定，匹配性好，具有一定的替代性。
估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为＜A市人民政府关于印发＜A市国有土地有偿使用规定＞的通知》，文号为（A政发厂[2007]19号）．在合法的有效使用期内；A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整．也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。
估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：
前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价．也不具备采用收益还原法估价的条件。第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运用成本逼近法评估。
本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：
(1)市场比较法的基本原理
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正。以此估算估价对象客观合理价格的方法。其计算公式为
V=VBABCD
式中V一一估价宗地价格；
VB——比较实例价格；
A——估价对象交易情况指数／比较实例交易情况指数；
B——估价对象估价基准日地价指数／比较实例交易期日地价指数；
C——估价对象区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数；
D——估价对象个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数。
(2)基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
基准地价系数修正法计算公式为
宗地价格=宗地所处区域基准地价×(1+∑Ki)×相关修正系数
式中 ∑Ki——影响地价的个别因素修正系数之和。
(3)成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为
土地价格=土地取得费+土地开发费十土地税费十投资利息十投资利润十土地增值收益式中土地取得费——征收农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关 税费；
土地开发费一一为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等；
土地税费——征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同；
投资利息——土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是 一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付；
投资利润——以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润；
土地增值收益——集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。
（二）估价过程（略）
……”
问题（每小题3分）：
1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面？
2．从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素？
3．以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察？
4．上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面？
5．在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容？
对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是() 。
A．基准地价系数修正法
B．成本逼近法
C．收益还原法
D．剩余法
A.适合于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物，或是房地产估价
B.租赁用房地产或企业用房地产
C.机关、学校、公园等公益性用地
D.位于繁华地段，没有出租出去的宾馆
A．该地块的最佳土地用途为住宅
B．出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误
C．按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高
D．投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险
下面是该事务所此次估价工作日志的内容：
(1)6月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。
(2)6月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。
(3)6月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。
(4)6月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。
(5)6月23日下午，开始调查资料。
(6)6月25日上午，开始撰写报告。
(7)6月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资 源局。
(8)6月30日上午，收到国土资源局付款。
关于评估技术路线和方法，日志有以下记录：
(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。
(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。
请根据以上情况．回答下列问题：
仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题？
